İki sene öncesine kadar , bana soranlara ”gayrimenkul alın , paranız yetmiyorsa ortak alın ”diyordum. Bu gün durum değişti : Pandemi , inşaat maliyetlerindeki artış ve konut arzında azalma ile kara para aklama süreci , gayrimenkul fiyatlarında balona yol açtı.
2017 yılını temel yılı olarak 100 alırsak, 2022 temmuz ayında ;
-TÜFE endeksi ; 323,1
-TCMB Konut fiyat endeksi ; 507,6
– Gram altın fiyat endeksi ; 686,7
-Dolar/TL endeksi ; 480,1 oldu.
2017 den 2022 Temmuz ayına kadar geçen beş sene 1 ayda ; enflasyon 3 kattan biraz fazla artarken , konut fiyatları 5 kat artmış.
Pandemi bitti , lakin kur artışı ve maliyet artışı devam eder ; kara para aklama da seçimlere kadar devam eder.
Bundan sonra şayet ikamet etmek için değilse , konut almak artık rasyonel görünmüyor.
Hükümet’in TOKİ toplumsal projesinde , 2023 seçimleri için üç gayesi olduğu anlaşılıyor. Birisi ; taraf kazanmak, İkincisi ise bütçeye gelir sağlamak ve bütçe açığını düşürmek; üçüncüsü ekonomiyi canlandırmak .
Olaya TOKİ açısından bakarsak ; Hükümet öteden beri TOKİ’ yi kullanarak inşaat kesiminde piyasayı bozdu. Vazifesi toplumsal konut yapmak iken, lüks konut yaparak kimi müteahhit varlıklı etti ve bu yolla piyasada haksız rekabet yarattı.
Oysaki , toplumsal konut denilince ya devlet mülkiyetindeki konut ucuz kira ile yahut parasız tahsis edilir. Yada gereksinim sahiplerinin konut alımına devlet dayanak verir.
20 yıldır , TOKİ devrede ve inşaat kesiminde sakinliğe neden oldu.
2021 den 2022 birinci yarısına kadar geçen 6 çeyreğin beşinde inşaat dalı daraldı.
TOKİ konutlarına gelince ;
Sosyal konut için ödenecek taksitler, ocak ve temmuzda memur maaş artırımına nazaran yılda iki sefer artırılacaksa , konut alacaklar için farklı bir risk oluşuyor. Zira Maaşlara her vakit enflasyon kadar düzeltme yapılmıyor. Bazen refah hissesi olarak büyüme oranı kadar da ek artış sağlanıyor. Bu durumda TOKİ’ den konut almak enflasyon üstünde ek yük getirir.
Büyüme dışında Maaşlara orantılı artış ,satın alma gücü olarak ek külfet getirmez. Diyelim ki maaş 9 bin lira ve üçte biri 3000 lira konut taksidi ödeyen birisi , enflasyon ve maaş artışı sonucu maaşı 90 bin lira olursa ve taksitlerde 30 bin liraya çıkarsa , gerçek – satın alma gücü olarak değişen bir durum olmaz.
Eğer enflasyon düşüş eğiliminde ise , bankalardan sabit faizle kredi almak yerine TOKİ’den konut almak daha uygun olur. Bilakis enflasyon artış tarafında ise Bankadan sabit faizle kredi alıp , konut almak daha uygundur.
Bir öteki sorun , TOKİ bu konutları bitirir mi ?
Bu kurallarda şayet kesinlikle TOKİ toplumsal konut projesinden yararlanmak isteyenler için , arsa alıp en az beş yıl elinde tutmasını öneririm.
